O Índice de Inadimplência Locatícia (IIL) da Superlógica registrou 3,21% em março, o menor patamar dos últimos 11 meses. À primeira vista, parece uma boa notícia. E é, em parte. Mas quem trabalha com locação sabe que um dado isolado não define um ciclo. A queda após a alta de fevereiro (3,35%) é bem-vinda, mas não autoriza relaxamento. O inquilino que pagou em dia esse mês pode estar no limite – e entender por que isso acontece é o primeiro passo para decisões mais inteligentes na entrada de novos contratos e na gestão da carteira existente.
A Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (PEIC) da CNC registrou em março de 2026 que 80,4% das famílias brasileiras possuíam algum tipo de dívida, o maior percentual desde o início da série histórica, em 2010. Quase 30% estavam com contas em atraso e 12,3% declararam não ter condições de pagar o que devem. Esses números descrevem o perfil financeiro do inquilino médio no Brasil – não o inadimplente contumaz, mas aquele que, na análise de crédito, tende a ser aprovado sem ressalvas.
A Selic em 15% ao ano torna o financiamento inacessível para uma parcela crescente da população. Quem não consegue comprar, aluga. Mais demanda pressiona os preços, o que compromete a renda familiar e reduz a margem para imprevistos. É um ciclo que se alimenta sozinho, e o mercado de locação está no centro dele.
Vale observar o que o próprio IIL revela sobre as faixas de valor: imóveis com aluguel até R$ 1 mil registraram inadimplência de 5,98% em março, pelo terceiro mês consecutivo acima dos imóveis de alta renda. Já os imóveis entre R$ 2 mil e R$ 5 mil mantiveram os menores índices, em torno de 1,9%. A inadimplência não é uniforme: ela é mais intensa onde a renda é mais pressionada.
Bets como novo fator de risco
Há um elemento que tem passado despercebido na análise de crédito da maioria das imobiliárias, mas que os bancos já monitoram: as apostas online. Em 2025, o faturamento das bets atingiu R$ 37 bilhões – equivalente a 27% do VGV do Minha Casa, Minha Vida no mesmo período, segundo dados da Secretaria de Prêmios e Apostas e da CBIC.
Um estudo da FIA Business School com o Ibevar mostrou que as apostas se tornaram o principal fator de endividamento das famílias brasileiras, com coeficiente de impacto quase duas vezes maior que a soma dos efeitos dos juros ao consumidor e do comprometimento do crédito. Cerca de 39,5 milhões de brasileiros usaram serviços de apostas em 2025; desses, 19% comprometeram a renda e 17% deixaram de pagar contas básicas para jogar. Alguns bancos já integram esse histórico via Open Finance. Apostadores recorrentes apresentam probabilidade de inadimplência até 3,5 vezes maior, e a Caixa já usa esses padrões como critério de concessão de crédito habitacional.
As imobiliárias ainda não chegaram a esse nível. Seguem aprovando contratos com base em comprovantes de renda e consultas simples ao CPF, sem considerar o comportamento financeiro do candidato. Isso precisa mudar.
O que fazer: gestão de risco e análise de crédito
O primeiro passo é revisar o processo de aprovação de inquilinos, não para criar barreiras, mas para ter uma leitura mais completa do perfil de risco de quem vai assumir um contrato.
Comprometimento de renda como critério central, não apenas piso. A regra de exigir renda compatível a três vezes do valor do aluguel não considera o endividamento pré-existente. Uma família com renda de R$ 6.000 e aluguel de R$ 2.000 passa no critério, mas se já comprometeu R$ 3.000 com outras dívidas, a capacidade real de pagamento é outra.
Ficha de análise o mais completa possível. Ferramentas como a FC Análise Digital conseguem previsões acuradas de inadimplência; quanto mais informações a ficha tiver, melhor o acerto. O Open Finance já permite que o inquilino compartilhe dados financeiros diretamente – ainda são poucas as imobiliárias que aproveitam esse recurso, mas é um caminho que merece atenção.
Garantias robustas como regra, não como exceção. Em um ciclo de endividamento como o atual, as fianças onerosas, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento e o seguro-fiança precisam ser priorizados em relação à caução e ao fiador, com menor capacidade de cobertura em inadimplências prolongadas.
Atenção redobrada às faixas de aluguel mais baixas. Os dados do IIL confirmam: quanto menor o valor do aluguel, maior o risco. Imobiliárias com carteiras concentradas nessa faixa precisam de processos mais criteriosos e reservas de provisão adequadas.
O que fazer: relacionamento com o inquilino e gestão da inadimplência
A inadimplência que aparece no boleto vencido já é um problema em estágio avançado. O trabalho real começa antes disso:
Comunicação preventiva antes do vencimento. Um lembrete enviado dez e cinco dias antes reduz a inadimplência por esquecimento, parcela relevante dos atrasos em carteiras grandes. Parece básico, mas a maioria das imobiliárias ainda não faz de forma sistemática.
Monitoramento de sinais de alerta na carteira ativa. Inquilinos que atrasam condomínio, que pedem mudança de vencimento ou mudam o padrão de pagamento merecem atenção antes de virar inadimplência formal. Monitorar os encargos locatícios é apoio fundamental nessa previsão, um contato proativo tem muito mais chance de resolver do que uma cobrança tardia.
Régua de cobrança clara e sem exceções. A imobiliária precisa ter um protocolo definido: quando ligar, quando notificar formalmente, quando acionar a garantia. Quanto antes começar o processo, em conjunto com as garantias onerosas, maior a chance de recuperação.
Negociação estruturada, não improvisada. A tendência de resolver rápido frequentemente resulta em acordos desequilibrados. Uma imobiliária que negocia com prazo definido, parcelamento com correção e cláusula de retomada recupera mais e expõe menos o proprietário.
Retenção do bom pagador como ativo estratégico. O inquilino que paga em dia e cuida do imóvel precisa ser preservado. Revisões criteriosas, comunicação transparente e atenção à manutenção são parte dessa estratégia e impactam diretamente a vacância e a inadimplência da carteira.
O ciclo ainda não virou
A queda do IIL em março é um alívio pontual. Mas precisamos ficar atentos: o endividamento das famílias está no maior patamar histórico, os juros continuam tornando a compra inacessível para uma parcela considerável da população, e as bets adicionam uma camada de risco comportamental que os processos tradicionais das imobiliárias ainda não contemplam; tudo isso pressiona o aluguel e abre margem para aumento da inadimplência.
As imobiliárias que revisarem seus processos de análise de crédito e construírem uma gestão de carteira mais ativa vão atravessar esse ciclo com menos inadimplência e mais estabilidade operacional. O mercado de locação no Brasil é robusto e estruturalmente aquecido, mas a robustez de demanda não elimina risco de crédito. Esses dois fatores precisam coexistir na estratégia de qualquer imobiliária que queira crescer com consistência.
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