O debate sobre arbitragem em ação de despejo costuma começar pelo lugar errado.
A pergunta correta não é se “despejo pode ir para arbitragem” como se a arbitragem fosse uma vara cível privada. A pergunta séria é outra: quais parcelas da controvérsia locatícia são arbitráveis e quais atos dependem do poder estatal de coerção.
Pela Lei de Arbitragem, pessoas capazes podem submeter à arbitragem litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis, isto é, direitos de conteúdo econômico sobre os quais as partes podem contratar, transigir, renunciar ou compor.
Locação é, essencialmente, contrato patrimonial: aluguel, encargos, multa, inadimplemento, rescisão, indenização, garantias e restituição do bem. A própria Lei do Inquilinato admite que a locação seja desfeita por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento (Artigo 9º da Lei nº 8.245/1991) e outras hipóteses, o que confirma a natureza disponível do núcleo econômico da relação.
A primeira objeção — e talvez a mais perigosa — é a tentativa de alguns operadores do Direito de importar o Código de Defesa do Consumidor para os contratos de locação com um objetivo prático evidente: alcançar o art. 51, VII, do CDC e, por essa via, declarar nula a cláusula arbitral sob o argumento de arbitragem compulsória.
A operação parece técnica, mas é artificial.
Primeiro se transforma o locatário em consumidor. Depois se transforma o locador em fornecedor. Em seguida, usa-se a presença da imobiliária como ponte para contaminar uma relação jurídica da qual ela sequer é parte contratual.
O resultado é uma ficção perigosa: o proprietário do imóvel passa a ser tratado como fornecedor profissional não porque estruturou uma cadeia de consumo, mas porque contratou um terceiro para intermediar ou administrar a locação.
Essa construção esbarra diretamente na orientação pacificada há mais de 10 (dez) anos do STJ.
A Corte já consolidou, em reiterados precedentes, o entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação urbana. E a razão é clara: além de locação e consumo integrarem microssistemas jurídicos distintos, a relação locatícia não apresenta os elementos característicos da relação de consumo previstos nos arts. 2º e 3º do CDC, sendo disciplinada por regime normativo próprio e específico: a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
Apenas a título de exemplo, entendemos importante consignar, em ordem cronológica, alguns precedentes do STJ que explicitaram, de forma cristalina, esse entendimento.
Assim ficou consignado no Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial Nº 101.712 – RS (2011/0239796-0):
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC) – AÇÃO DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, MULTA CONTRATUAL E DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS.
(…) 2. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/91, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2º e 3º da lei 8.078/90. Precedentes. (…)
(AgRg no AREsp n. 101.712/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/11/2015, DJe de 6/11/2015. Grifo Nosso).
Igualmente no AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1.285.546 – RJ (2011/0240556-1):
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE REPARAÇÃO CÍVEL. INAPLICABILIDADE DO CDC A CONTRATOS DE LOCAÇÃO.
SHOPPING E EXPOSITOR DE FEIRA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Está cristalizado na jurisprudência desta eg. Corte Superior que o Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado a relações jurídicas estabelecidas com base em contratos de locação, para as quais há legislação específica, qual seja a Lei 8.245/91.
2. No caso dos autos, foi constatada a relação regida pela Lei 8.245/91, portanto, o Codex consumerista torna-se inaplicável à espécie, o que afasta a responsabilidade solidária do shopping locador pelos danos causados a consumidor.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgInt no REsp n. 1.285.546/RJ, relator Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 20/3/2018, DJe de 27/3/2018. Grifo Nosso)
Novamente, no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.147.805 – RS (2017/0193302-3)
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. 1. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 83/STJ. 2. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. MORA EX RE. PRECEDENTES. 3. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 4. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL
(…) Outrossim, ressalto que não se justifica a redução da multa para o percentual de 2% de acordo com a legislação consumerista, uma vez que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável a relações locatícias, que são regidas por lei própria (Lei nº 8.245/91). No mesmo sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIADOR. CLÁUSULA EXPRESSA DE RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. REDUÇÃO DA MULTA COM BASE NO CDC. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. […] 3. Não se aplicam ao contrato de locação as normas do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes. 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 508.335/SC, Relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/6/2015, DJe 3/8/2015) (RELATOR MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, AREsp n. 1.147.805, Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe de 21/09/2017. Grifo Nosso).
Agora, mais recente, a decisão de 2025 tratando de um recurso advindo do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, o AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2637133 – MG (2024/0143572-6):
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC INEXISTENTE. INCONFORMISMO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CDC. INAPLICABILIDADE. PRECEDENTES. ALTERAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. DESCABIMENTO. PRECEDENTES. ÔNUS DA PROVA. SÚMULA 7/STJ.
1. Inexiste a alegada violação do art. 1.022 do CPC, visto que o Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão levada ao seu conhecimento, qual seja, a validade dos cálculos apresentados pelo locador como valores em atraso, inclusive no que toca o percentual da multa, no que concluiu que a quantia estava devidamente discriminada e que não haveria espaço para redução da sanção moratória sob a alegação de limitação prevista no CDC, visto sua inaplicabilidade ao contratos de locação, que são regidos por lei específica.
2. O inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.
Precedentes.
3. Sem censura o acórdão recorrido quando consigna a inaplicabilidade do CDC aos contratos de locação, pois se alinha com a jurisprudência do STJ, premissa essa que também veda a redução da multa moratória prevista em 10% no contrato de locação para o percentual máximo de 2% da lei consumerista sob o argumento de violação do art. 52, § 1º, do CDC, uma vez que referida norma não é aplicável aos contratos locativos. Precedentes. Súmula 568/STJ.
(…) Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp n. 2.637.133/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025. Grifo Nosso).
Por fim, a recentíssima decisão de 30 de Março de 2026 (ano corrente) publicada em 07 de Abril de 2026, no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 3028505 – PE(2025/0322334-4):
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. INCIDÊNCIA DO CDC. DANOS MATERIAIS E MORAIS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.
II. Razões de decidir
2. O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios. Precedentes do STJ.
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7/STJ).
III. Dispositivo
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp n. 3.028.505/PE, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026. Grifo Nosso).
Essa separação não é detalhe acadêmico. É arquitetura normativa. A locação urbana tem um microssistema próprio, desenhado justamente para equilibrar interesses entre locador e locatário, disciplinando direitos, deveres, garantias, hipóteses de retomada, prazos, encargos, multas, denúncia, renovação e procedimentos próprios. A própria Lei do Inquilinato estabelece que a locação de imóvel urbano se regula por suas disposições.
Quando se injeta o CDC dentro desse sistema sem critério, o equilíbrio legislativo é rompido. O CDC foi construído para proteger o consumidor em uma relação estruturalmente assimétrica, marcada pela força econômica, técnica e informacional do fornecedor.
Essa lógica faz sentido única e exclusivamente no mercado de consumo.
Não pode ser transplantada automaticamente para a relação locatícia, na qual o legislador já calibrara uma equação própria entre propriedade, moradia, circulação econômica, garantias e inadimplemento. Aplicar cumulativamente o CDC não “protege” o sistema; desorganiza-o. Cria-se uma vantagem adicional para uma das partes, fora da moldura concebida pela Lei de Locações, e desloca-se para o locador uma carga jurídica que não corresponde à sua posição real na operação.
O ponto fica ainda mais grave quando se percebe quem suportará esse ônus. Não é a imobiliária, que em regra atua como mandatária, administradora ou intermediadora. É o locador. É o proprietário. É ele quem passa a ser tratado como fornecedor por causa da intervenção de um terceiro que não integra, necessariamente, o vínculo locatício principal. Esse raciocínio é insustentável. Se a imobiliária presta mal um serviço, discute-se a responsabilidade dela na relação de administração e/ou intermediação. Outra coisa, completamente diferente, é converter o contrato de locação em relação de consumo para invalidar cláusula arbitral e redesenhar toda a responsabilidade do proprietário.
O impacto consequencial dessa tese é enorme. Se todo locador que utiliza imobiliária for equiparado a fornecedor, o mercado absorverá esse risco imediatamente. Haverá aumento de exigências cadastrais, reforço de garantias, encarecimento dos aluguéis, maior resistência à locação para determinados perfis de inquilinos e retração de oferta. O sistema ficará menos acessível justamente para quem mais depende dele. A retórica protetiva, quando mal aplicada, produz o oposto do que promete: encarece, restringe e desequilibra.
Além disso, insistir na aplicação automática do CDC às relações locatícias, apesar da orientação reiterada do Superior Tribunal de Justiça em sentido contrário, não representa apenas divergência interpretativa legítima. Significa esvaziar a própria função institucional do STJ como Corte responsável pela uniformização da legislação federal infraconstitucional e pela estabilização da jurisprudência nacional.
A segurança jurídica depende da previsibilidade das decisões e da coerência sistêmica dos precedentes. Quando entendimentos consolidados passam a ser afastados por construções expansivas incompatíveis com a orientação da Corte Superior, cria-se um ambiente de instabilidade interpretativa que compromete justamente uma das funções centrais do sistema judicial: a pacificação social mediante critérios uniformes, previsíveis e racionalmente estáveis.
Aliada à argumentação acima, a segunda objeção é dizer que muitos contratos de locação intermediados por imobiliárias são contratos de adesão. São mesmo. Não há escândalo nisso.
O erro está em concluir que adesão elimina a arbitragem. A Lei de Arbitragem tratou expressamente do tema no art. 4º, §2º: em contratos de adesão, a cláusula compromissória é eficaz se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou se concordar expressamente com sua instituição, por escrito, em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto específico para a cláusula. Portanto, a solução não é negar a arbitragem; é redigir corretamente. Cláusula escondida, genérica, sem destaque e sem anuência específica é problema de validade ou eficácia. Cláusula clara, destacada, assinada e compreendida é exercício legítimo de autonomia privada.
E mesmo que se reconheça que muitos contratos de locação intermediados por imobiliárias são contratos de adesão, isso não elimina a arbitragem.
Assim, a tentativa de aplicar o CDC à locação para anular a arbitragem erra duas vezes. Erra ao desconsiderar a autonomia do microssistema locatício. E erra ao ignorar que a Lei de Arbitragem já contém uma solução própria para contratos de adesão.
A terceira objeção é a mais sofisticada e também a mais mal lida: o precedente do STJ no REsp 1.481.644/SP. A leitura apressada da ementa faz parecer que o STJ teria proibido arbitragem em despejo. Não foi isso, em termos absolutos, que os fundamentos autorizam concluir. O caso envolvia ação judicial de despejo por falta de pagamento e abandono do imóvel, com pedido de retomada e imissão na posse. O próprio acórdão reconhece, no início da ementa, que a cláusula arbitral tem força vinculante para litígios sobre direitos patrimoniais disponíveis; depois distingue a execução forçada, porque árbitros não têm poder de império para atos executivos.
O ponto decisivo foi a natureza executiva lato sensu da ação de despejo, com desalojamento do ocupante e imissão do locador na posse, atos que exigem coerção estatal.
Esse detalhe muda tudo. O STJ não disse que a cláusula arbitral locatícia é nula. Não disse que aluguéis, encargos, multas, rescisão contratual, indenizações e controvérsias sobre o contrato são inarbitráveis. Ao contrário, a própria jurisprudência do STJ preserva a competência arbitral para questões de mérito quando há cláusula compromissória, limitando o Judiciário aos atos executivos e formais quando a execução for necessária.
A sentença arbitral, por sua vez, produz entre as partes os mesmos efeitos da sentença judicial e, se condenatória, constitui título executivo. Logo, a arquitetura correta é simples: o árbitro pode decidir o conflito locatício disponível; o Judiciário executa coercitivamente aquilo que depender de força estatal.
Também não me convence a objeção baseada em direito à moradia, ordem pública ou suposta indisponibilidade da posse. A moradia é valor constitucional relevante, mas não transforma inadimplemento contratual em direito indisponível nem impede composição privada sobre prazos, valores, desocupação e rescisão.
A Lei do Inquilinato continuará sendo aplicada pelo árbitro. Arbitragem não é zona sem lei; é jurisdição por convenção. Tampouco há impedimento por necessidade de tutela urgente: antes de instituída a arbitragem, as partes podem recorrer ao Judiciário para medidas cautelares ou de urgência, precisamente para evitar vácuo de proteção.
A tese juridicamente madura, portanto, não é “tudo pode” nem “nada pode”.
É uma distinção mais técnica, mais equilibrada e muito mais compatível com a estrutura do sistema jurídico brasileiro. A ação de despejo, quando envolve atos de coerção estatal, como expedição de mandado, retirada forçada do ocupante, desalojamento e imissão compulsória na posse, permanece naturalmente submetida ao Poder Judiciário, em razão do indispensável exercício do poder de império estatal.
Isso, contudo, não transforma automaticamente todo o conflito locatício em matéria inarbitrável. As controvérsias que antecedem e fundamentam a retomada do imóvel como o inadimplemento, rescisão contratual, interpretação de cláusulas, cobrança de aluguéis, encargos, multas e indenizações continuam sendo litígios patrimoniais disponíveis e, portanto, plenamente suscetíveis à arbitragem, desde que exista cláusula compromissória válida, observados os requisitos do art. 4º, §2º, da Lei de Arbitragem nos contratos de adesão. E é justamente essa diferenciação entre atividade cognitiva e atividade coercitiva que vem sendo progressivamente consolidada pela jurisprudência mais recente, como demonstrado no acórdão do TJSP de 2025 (Apelação Cível nº 1002961-53.2024.8.26.0260), que reconheceu a possibilidade de submissão da fase cognitiva do despejo à arbitragem, reservando ao Judiciário apenas os atos materiais de força e execução coercitiva da desocupação.
A arbitragem não é inimiga do Poder Judiciário. É, na realidade, um dos mais relevantes instrumentos jurídicos de apoio à própria função jurisdicional do Estado, permitindo uma justiça mais técnica, célere, eficiente e racionalmente sustentável em sociedades economicamente complexas. Não por acaso, tornou-se o modelo ordinário de resolução de disputas empresariais e patrimoniais em países com sistemas jurídicos altamente desenvolvidos, como Estados Unidos, Inglaterra, França, Suíça e diversos outros países europeus.
Esses ordenamentos compreenderam há muito tempo que um sistema moderno de justiça não se fortalece pela concentração absoluta de todos os conflitos no aparato estatal, mas pela coexistência coordenada e inteligente entre jurisdição estatal e jurisdição arbitral.
A relevância institucional da arbitragem no cenário global é tão profunda que um de seus pilares centrais (a Convenção de Nova York de 1958), tratado internacional que assegura o reconhecimento e a execução de sentenças arbitrais estrangeiras entre os países signatários tornou-se um dos tratados internacionais mais aderidos do mundo, com mais de 150 (cento e cinquenta) países signatários.
Isso revela um dado incontornável: as principais economias do planeta não apenas aceitam a arbitragem, mas estruturam boa parte da segurança jurídica de suas relações econômicas sobre ela. O reconhecimento internacional das decisões arbitrais não surgiu por acaso; surgiu porque a arbitragem demonstrou, na prática, capacidade real de produzir decisões técnicas, confiáveis, executáveis e compatíveis com a dinâmica da atividade econômica contemporânea.
O mercado imobiliário brasileiro não precisa de mais litigiosidade estrutural, insegurança interpretativa e soluções padronizadas incapazes de acompanhar a complexidade das relações econômicas modernas. Precisa de infraestrutura jurídica sofisticada, previsível e eficiente, capaz de oferecer respostas rápidas sem sacrificar segurança jurídica.
Quem ainda enxerga a arbitragem como ameaça ao Poder Judiciário talvez não tenha percebido que os sistemas jurídicos mais avançados do mundo já superaram essa falsa dicotomia há décadas. Fortalecer a arbitragem não significa enfraquecer a justiça estatal; significa fortalecer a própria capacidade institucional do sistema de justiça de entregar decisões mais rápidas, técnicas, eficientes e socialmente úteis.
O verdadeiro centro de preocupação do Poder Judiciário deve ser a efetiva pacificação social e a entrega de soluções adequadas para a sociedade que é, em última análise, a real destinatária da existência e da legitimidade do próprio sistema judicial.
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