O aluguel consignado foi uma das reivindicações da Agenda Positiva 2025/2026 que a ABMI apresentou a congressistas em Brasília (DF), integrando um conjunto de propostas defendidas pela entidade para modernizar o ambiente regulatório do setor imobiliário e ampliar o acesso à moradia.
A Câmara dos Deputados aprovou, na noite desta quarta-feira (12), o PL 462/2011, que institui a consignação em folha de pagamento de aluguéis e encargos locatícios, o já apelidado “aluguel consignado”. O texto, que tramitava desde 2011 e agora segue ao Senado, foi recebido pelo mercado como a criação de uma nova modalidade de garantia locatícia. É compreensível: foi assim que o próprio legislador o batizou, inserindo a consignação no rol de garantias do art. 37 da Lei do Inquilinato.
Na minha perspectiva, porém, o batismo está errado. E, ironicamente, acredito que a mudança mais profunda do texto aprovado não é o aluguel consignado, e sim a revogação de dois dispositivos que passou quase despercebida no noticiário até agora.
Em dezembro do ano passado, quando o projeto foi aprovado na Comissão de Constituição e Justiça, comentei publicamente que o texto, como estava, não resolvia o problema central do risco de inadimplência na locação. Esse risco nunca se resumiu a receber o aluguel em dia. Ele envolve, sobretudo, a recuperação do imóvel: o tempo, o custo e a incerteza entre o inadimplemento e a efetiva desocupação, somados aos danos e encargos que costumam aparecer na devolução. Qualquer locador experiente sabe que é aí que mora o prejuízo.
O texto final enfrentou essa lacuna, mas não pela via que se imagina.
Comecemos pelo conceito. Consignação em folha não é garantia; é meio de pagamento. Garantia, em sentido próprio, pressupõe um patrimônio ou uma obrigação de terceiro que responda pelo inadimplemento: a fiança onerosa ou tradicional, a caução, o seguro-fiança, a cessão fiduciária. A consignação apenas automatiza o adimplemento enquanto existir salário. Ela desaparece exatamente no momento em que o risco se materializa, a demissão. Não cobre danos ao imóvel, não alcança encargos posteriores à desocupação e nada garante no intervalo entre a perda do emprego e a retomada do bem. O desconto em folha reduz a inadimplência corrente, e isso tem valor. Mas acredito que quem enxergar nele um substituto das garantias tradicionais vai se decepcionar: na prática, elas continuarão a ser exigidas – e muito mais.
E é aqui que, no meu entendimento, o texto aprovado surpreende positivamente. Sua cláusula revogatória (art. 7º do texto aprovado na Câmara) revoga expressamente o parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/91, que desde 1991 comina nulidade à estipulação de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato, e também o inciso II do art. 43, que tipifica como contravenção penal a exigência de mais de uma garantia. A liberação, como prevista, vale para todos os contratos de locação, residenciais e não residenciais, independentemente de haver consignação envolvida.
É difícil exagerar o alcance dessa mudança. Há mais de três décadas o locador brasileiro é obrigado a concentrar toda a sua proteção em uma única garantia. O resultado é conhecido: exigências desproporcionais sobre essa garantia única (o fiador com dois imóveis, figura cada vez mais rara), candidatos tecnicamente bons reprovados por não atenderem a um filtro binário, imóveis mantidos fechados e um prêmio de risco embutido nos aluguéis. O próprio autor do projeto, deputado Julio Lopes, resumiu o diagnóstico: o fator de risco faz com que imóveis permaneçam fechados ou que os valores permaneçam artificialmente elevados.
Com a revogação, abre-se a possibilidade de contingenciar o risco em camadas. Caução somada à fiança. Caução somada à empresa garantidora. Consignação somada ao seguro-fiança. Uma garantia líquida e de execução imediata para a inadimplência corrente; outra, de cobertura ampla, para danos e desocupação. Para o locatário, combinações de garantias menores podem ser mais acessíveis do que uma única garantia robusta, o que tende a ampliar a aprovação de candidatos hoje excluídos do mercado formal, com potencial de reduzir o custo global da locação. A nova dinâmica de aprovação de locatários virá daí, não do desconto em folha.
Dito isso, o texto merece leitura atenta em pelo menos três pontos.
Primeiro, os limites de consignação. O desconto de aluguel e encargos fica limitado a 30% da remuneração disponível do trabalhador, conceito que já desconta as retenções obrigatórias. Nas verbas rescisórias, o teto global do consignado é de 40%, sendo 35% para empréstimos, financiamentos e arrendamentos, aí incluído o aluguel até seus 30%, e 5% exclusivos do cartão consignado. Na vida real, o aluguel disputará margem com o crédito consignado que o trabalhador já contratou. Para uma parcela relevante do público-alvo, justamente o de menor renda e maior endividamento, a margem pode simplesmente não existir.
Segundo, a nova hipótese de dispensa da multa por devolução antecipada. Hoje, o locatário que devolve o imóvel antes do prazo só escapa da multa proporcional se for transferido pelo empregador para outra localidade. O texto acrescenta a demissão: o locatário demitido, cujo contrato seja garantido por consignação, poderá devolver o imóvel sem multa, notificando o locador com no mínimo trinta dias de antecedência. É uma opção de saída sem custo, embutida por lei no contrato, que o locador precisará precificar.
Terceiro, os contrapesos. O texto não deixou o locador desamparado diante da fragilidade estrutural da consignação. A extinção do vínculo empregatício passa a autorizar a exigência de substituição da garantia, e a recusa do locatário abre caminho para a denúncia do contrato. Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fim do contrato de trabalho autoriza a retomada do imóvel. E a consignação não pode ser suspensa unilateralmente pelo inquilino: o desconto só cessa com a rescisão da locação assinada pelo locador ou com acordo escrito entre as partes. São respostas parciais, mas reais, à crítica que fiz em dezembro.
No meu pensar, a revogação da proibição de dupla garantia é, portanto, muito bem-vinda, e há muito devida. A vedação de 1991 partia de uma premissa paternalista que, acredito, o tempo desmentiu: proibir a cumulação não protegeu o locatário, apenas concentrou a exigência em garantias únicas cada vez mais pesadas e empurrou para fora do mercado formal quem não conseguia atendê-las. Devolver às partes a liberdade de compor as garantias conforme o risco concreto de cada contrato é corrigir uma distorção de três décadas. A concorrência entre locadores e a precificação do risco tendem a calibrar naturalmente as exigências. Para as situações-limite, o ordenamento já dispõe dos remédios de sempre: a boa-fé objetiva e a proporcionalidade, que dispensam qualquer nova proibição.
O projeto ainda não é lei. Segue ao Senado, onde pode ser alterado; se for, retorna à Câmara. A atenção do mercado estará no aluguel consignado, nas estimativas de milhões de beneficiários e na economia projetada. A minha estará na revogação da proibição de dupla garantia. Porque é ela que, silenciosamente, redesenha a arquitetura de garantias da locação brasileira, uma mudança que merece ser preservada no Senado e celebrada pelo mercado, e não atravessar a próxima etapa tão despercebida quanto passou pela cobertura da aprovação.
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