Mais do que a simples divisão de um terreno: a criação de um loteamento é um processo multifacetado. Trata-se de um trabalho que envolve estratégia, conhecimento de mercado e inovação, desde a identificação da oportunidade até a consolidação de um empreendimento que transforma a paisagem urbana.
O ponto de partida desse processo é a identificação do terreno. Essa primeira etapa exige discernimento para reconhecer o potencial de uma área e a disposição do proprietário em ver sua terra convertida em um novo ativo. Uma negociação bem estruturada é fundamental, garantindo segurança jurídica e transparência para ambas as partes envolvidas.
A pesquisa de mercado se torna, então, o alicerce para o desenvolvimento do empreendimento. Esse estudo inclui tendências de arquitetura, design, práticas sustentáveis, inovações urbanísticas e análise econômica. Em Minas Gerais, o Estudo do Mercado de Loteamentos, com dados do último trimestre de 2024, aponta para um crescimento robusto do setor: as vendas de lotes registraram um aumento de 54% em relação ao trimestre anterior e 20% no acumulado anual, enquanto o Valor Geral de Vendas (VGV) saltou de R$ 469 milhões para R$ 748 milhões. Tais números, somados à oferta de 2.700 novos lotes no período, 32% a mais do que o trimestre anterior, demonstram a vitalidade do setor. O levantamento abrangeu 300 cidades e reflete 41% da população mineira e mais de 55% do PIB estadual.
Esses indicadores, aliados ao mapeamento de tendências contemporâneas, possibilitam que os profissionais do setor identifiquem as preferências do consumidor. A demanda por espaços que apresentem soluções de sustentabilidade e bem-estar, especialmente, tem sido determinante para orientar a elaboração dos projetos. Essa análise integrada reflete as aspirações de um mercado que valoriza a qualidade de vida.
Com os dados e insights em mãos, chega o momento de colocar o empreendimento no papel (ou na tela). Nesta fase, equipes de arquitetos, engenheiros e urbanistas trabalham em sinergia para definir a infraestrutura, desde a disposição dos lotes e a implantação de áreas verdes até a rede de água, esgoto, energia, pavimentação, dentre outros, sempre com um olhar atento à estética, à funcionalidade e à otimização do espaço e dos recursos. A criatividade aliada ao rigor técnico resulta em projetos de excelência.
O próximo passo é a aprovação do projeto junto aos órgãos reguladores. Isso exige uma rigorosa conformidade com as normas municipais e estaduais, além da apresentação de toda a documentação técnica necessária. Em muitos casos, o processo inclui audiências públicas e consultas que asseguram a transparência e o alinhamento do empreendimento com as necessidades da comunidade local.
Com o projeto devidamente autorizado, inicia-se a fase de obras de infraestrutura e construção. Nesta etapa, a coordenação entre construtoras, fornecedores e equipes de fiscalização é essencial para garantir a execução das obras dentro dos prazos e com os padrões de qualidade exigidos.
Chegamos, então, à última fase, logo depois que as ruas começam a ser abertas: a comercialização dos imóveis, hora das estratégias de marketing, fundamentadas pela análise de mercado, serem implementadas. É importante ressaltar que o sucesso (ou não) deste momento não se resume à publicidade e estratégia de vendas bem-feitas, ele reflete a capacidade do loteador de absorver as demandas do consumidor e se adaptar aos desafios contemporâneos para o desenvolvimento urbano. Depois da etapa de vendas inicia-se a gestão da carteira de recebíveis e o pós-vendas, este último cada vez mais importante pra saúde do empreendimento.
Flávio Guerra é CEO da Construir Loteamentos, fundador e presidente da Aelo-MG e vice-presidente do Sinduscon-MG.
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