Participe do Imersão CUPOLA Lançamentos e conecte-se com gestores que estão à frente de grandes lançamentos imobiliários. O encontro ocorre de 15 a 17 de junho, em São Paulo (SP), com palestras e painéis, mentorias em grupo e visitas técnicas guiadas. Aproveite a pré-venda!
As mudanças trazidas pela Reforma Tributária afetam desde o investidor de aluguel por temporada até o planejamento patrimonial de famílias com múltiplos imóveis. As novas regras alteram a lógica de tributação, introduzem alíquotas progressivas para heranças e doações e ampliam a capacidade de fiscalização da Receita Federal. O que exige um novo nível de planejamento e estratégia por parte de proprietários, corretores e investidores.
Uma das transformações mais significativas ocorre no segmento de aluguel por temporada. Dependendo do caso, os impostos na pessoa física podem chegar a até 44% da renda, um acréscimo relevante em relação aos 27,5% cobrados no imposto de renda. Enquanto isso, uma pessoa jurídica no lucro presumido pode ter carga próxima de 27%. O que antes era tratado majoritariamente como renda imobiliária, tributada apenas pelo Imposto de Renda, passa a ser enquadrado como atividade econômica organizada, sujeita à incidência do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que unifica IBS e CBS. Essa mudança conceitual significa que a tributação incidirá sobre a receita da operação, e não sobre o lucro, pressionando as margens de proprietários, especialmente pessoas físicas que utilizam plataformas digitais para locações de curta duração. (InfoMoney)
A partir de 2026, com cobrança progressiva até 2033, será afetado pelo IVA quem vender mais de três imóveis em um ano (adquiridos há menos de cinco anos) ou alugar no modelo tradicional mais de três imóveis com receita anual superior a R$ 240 mil. Embora a alíquota efetiva para imóveis residenciais deva ser de 8,4% ao final da transição, a mudança sinaliza um cerco fiscal mais apertado para investidores com maior volume de operações, que até então pagavam apenas o IRPF. Já no caso dos aluguéis de curta duração (até 90 dias), independente da quantidade de imóveis, os locadores podem ser enquadrados nas mesmas regras do setor hoteleiro, não ficando clara a alíquota sobre este tipo de rendimento. (Gazeta do Povo)
Dependendo do tamanho da estrutura, rentabilidade e custos, pode ser viável a operação de uma empresa em lucro real, que precisaria ser validada com um contador. “Quanto maior o valor recebido pelo investidor, mais interessante fica a conta de ter uma pessoa jurídica que possuí alíquotas menores, que no lucro presumido podem chegar a 27%, sem contar um eventual aproveitamento de créditos”, explica André Yukio Fukuyama Pinto, da OpenHomes
E se tratando de vendas, André argumenta que boa parte dos lançamentos, especialmente em cidades turísticas e litorâneas, têm o apelo da rentabilidade da locação por temporada. Por isso, segundo ele, o aumento dos custos de impostos na operação também pode impactar os negócios de incorporadoras, imobiliárias e corretores que vendem para o público investidor.
Alguns pontos da reforma ainda dependem de uma regulamentação e definição mais clara, que podem ser alterados nos próximos meses. A única certeza, na visão do especialista, é que todos os investidores serão impactados.
Outro ponto de forte impacto está na transmissão de bens. Com a reforma, o imposto sobre herança e doações (ITCMD) passa a ter alíquotas progressivas e será calculado com base no valor de mercado do imóvel, abandonando o valor venal como referência. Na prática, a mudança encarece o processo de herança e doações de imóveis, afetando diretamente o planejamento sucessório de famílias com maior patrimônio e o uso de holdings familiares como instrumento de proteção de ativos. A nova regra pode acelerar decisões de venda e doações em vida, criando uma janela de oportunidade para corretores que atuam de forma consultiva.
Para o CEO da Mirantte, Capitão Luiz Kechichian, isso mostra que o mercado imobiliário não vive só de crédito e juros, mas também de patrimônio, família e sucessão. E esse é um cenário cheio de oportunidades para corretores que se posicionam como consultores, demonstrando conhecimento em questões jurídicas e tributárias. (Imobi Report)
Vendas e Locação
Locação de imóveis comerciais tem desempenho recorde em 2025. Os preços subiram 8,91%, a maior alta da série histórica do Índice FipeZAP, iniciada em 2013. A valorização superou com folga a inflação oficial, medida pelo IPCA (4,26%), e contrastou com a deflação do IGP-M (-1,05%). Todas as cidades monitoradas tiveram alta, com destaque para Brasília (+18,80%), Campinas (+16,12%) e Niterói (+15,48%). O preço médio nacional para locação de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² atingiu R$ 49,69/m², com São Paulo se mantendo como a cidade mais cara (R$ 59,07/m²). Já os valores de venda desses imóveis subiram em média 2,55%, o melhor desempenho anual desde 2013, atingindo o preço médio de R$ 8.625/m². O aquecimento reflete um aumento na procura por salas comerciais e lajes corporativas, especialmente no interior de São Paulo, sinalizando uma retomada do setor. (Money Times, G1)
E-commerce e IA estão transformando a demanda por galpões logísticos. Ferramentas de IA podem elevar as taxas de conversão de vendas online entre 10% e 15%, segundo um estudo da McKinsey, o que gera um impacto direto na infraestrutura física. Mais pedidos e maior giro de estoque exigem operações logísticas mais rápidas, flexíveis e precisas, transformando o galpão de um mero ativo operacional em um elemento estratégico. Essa tendência aumenta a demanda por condomínios logísticos modernos, capazes de suportar operações de *fulfillment* e *last mile*, e incentiva a revitalização de áreas industriais, como a Vila Leopoldina em São Paulo, que tem atraído startups por sua localização e disponibilidade de imóveis adaptáveis a essa nova economia. (Estadão Imóveis, Estadão)
O que esperar da tokenização imobiliária em 2026? Regulamentações recentes do COFECI e dos CRECIs, que reconhecem a comercialização de propriedades digitais por corretores, e o desenvolvimento do Drex, a plataforma do real digital, criam um ambiente mais seguro e integrado. No entanto, o setor ainda enfrenta desafios: a legislação brasileira exige o registro em cartório para validar a propriedade, o que significa que o token não substitui a escritura. Além disso, a falta de padronização entre os imóveis dificulta a comparação e a liquidez dos ativos. Apesar dos obstáculos, o mercado de imóveis tokenizados cresceu 40% nos últimos 30 dias, para US$ 391,45 milhões, com o foco da indústria se deslocando da valorização para a geração de renda recorrente, assemelhando-se a instrumentos financeiros que geram rendimento. (Exame, Valor Investe, Money Times)
Procura por imóveis cresce 30% para aluguel e 14% para compra no primeiro trimestre (InfoMoney)
61% dos jovens de 21 a 35 anos pretendem comprar imóvel nos próximos 2 anos (Bem Paraná)
Corretora Valentina Caran é ícone em SP por usar seu rosto em placas há 40 anos (Exame)
Nubank aluga seu quinto prédio corporativo em São Paulo, o Cyrela Corporate by Pininfarina (Metro Quadrado)
Construção e Incorporação
O dia em que tudo quebrou: a falência da Encol. No quarto episódio de “A Saga da Encol: Ascensão e Queda de um Gigante Imobiliário”, o historiador e especialista no mercado imobiliário Denis Levati reconstrói o momento em que uma das maiores construtoras do Brasil desmoronou de vez. A Justiça decretou a falência da Encol em março de 1999, selando o destino de mais de 42 mil compradores, milhares de trabalhadores e um passivo bilionário que expôs as fragilidades do sistema imobiliário e financeiro do país. No entanto, mais do que números e decisões judiciais, este capítulo revela o impacto humano da falência. Em 6 partes, o podcast documental original do Imobi Report resgata lições valiosas sobre governança e gestão de risco que permanecem atuais. Confira todos os episódios disponíveis no Youtube e Spotify do Imobi Report.
O cliente da habitação popular mudou? A compra da casa própria continua sendo o principal sonho para 31% dos brasileiros, mas o comprador do MCMV hoje não busca apenas um teto. Ele valoriza funcionalidade, estética moderna, áreas de lazer como varanda e piscina, e portarias preparadas para a rotina de entregas. Essa transformação desafia o setor a inovar em engenharia e racionalização de custos para elevar o padrão dos imóveis sem pressionar os preços, mantendo a acessibilidade que é a base dos programas habitacionais. Construtoras como a MRV, que afirma que um em cada 120 brasileiros vive em um de seus imóveis, e a Tenda, têm investido em pesquisas e customizações para alinhar o produto a esse novo perfil de consumidor. (InfoMoney, Estadão Imóveis)
MCMV impulsiona recorde de lançamentos em 2025 dita o ritmo para 2026. O setor bateu recorde de lançamentos no ano passado, com 161,7 mil unidades até outubro (+34,6%), das quais 85,9% (138,9 mil) pertenciam ao programa. O governo federal já atingiu a marca de 2,2 milhões de moradias contratadas e estabeleceu uma meta de alcançar 3 milhões, com o objetivo de assinar 1 milhão de novos contratos apenas em 2026. O otimismo é sustentado pelo orçamento robusto do FGTS e pela ampliação do programa, que agora atende famílias com renda mensal de até R$ 12 mil, incorporando um público de classe média e diversificando os tipos de imóveis financiáveis. A forte demanda e o fôlego do MCMV sustentam as perspectivas positivas para as construtoras focadas no segmento de baixa renda. (Correio Braziliense, Folha de S. Paulo, InfoMoney, Money Times, R7)
Prefeitura de SP autua própria parceira por irregularidade nas HIS. Uma das principais fornecedoras de moradia popular da Prefeitura de São Paulo, a construtora Plano & Plano, foi autuada pela própria gestão municipal por venda irregular de Habitação de Interesse Social (HIS). A empresa, que possui contratos de R$ 1 bilhão para entregar mais de 5.500 apartamentos do programa Pode Entrar, está entre as companhias investigadas por comercializar imóveis com incentivo público para famílias com renda acima do teto de seis salários mínimos. A situação expõe uma falha sistêmica: de janeiro a agosto do ano passado, cartórios formalizaram cerca de 6.500 avisos de possíveis fraudes em transações de HIS, e a prefeitura admite investigar 17% das 490 mil unidades licenciadas com benefícios desde 2022. (Folha de S. Paulo)
Amazonas abre edital de R$ 1,4 bilhão para infraestrutura e habitação (G1)
Vitacon e a gestora americana 7 Bridges desfazem joint venture de R$ 500 milhões (O Globo)
Mundo
A reação da China contra a crise imobiliária. A China enfrenta uma grave crise imobiliária que afeta seu crescimento econômico, com as vendas de imóveis novos caindo para o nível mais baixo em mais de 15 anos. Apesar do cenário adverso, que impacta o consumo das famílias e a arrecadação dos governos locais, o país reportou um crescimento de 5% em 2025, impulsionado por um superávit comercial recorde de US$ 1,19 trilhão. Para tentar reanimar o setor, governos locais estão implementando medidas de estímulo, como a cidade de Changzhou, que oferece subsídios de até 200 mil yuans (cerca de US$ 28 mil) para cobrir 15% do custo da compra de um imóvel. A crise imobiliária chinesa já dura quatro anos e continua se agravando, representando o principal desafio econômico para Pequim. (Estadão, O Globo, Valor Econômico)
O plano imobiliário de Trump para a reconstrução de Gaza. Durante o Fórum Econômico de Davos, o presidente dos EUA, Donald Trump, apresentou um plano para a reconstrução da Faixa de Gaza, destacando o “potencial imobiliário” da região. O projeto, detalhado por seu genro, Jared Kushner, prevê a construção de 180 arranha-céus na costa com foco em turismo e 100 mil unidades habitacionais em Rafah. Trump, que se descreveu como “um profissional do ramo imobiliário de coração”, afirmou que a área é uma “ótima locação, perto do mar”. O plano divide o território em zonas residenciais, industriais e turísticas, e condiciona os investimentos à segurança e desmilitarização da região, visando gerar empregos e reduzir a dependência da ajuda externa, que hoje corresponde a 85% da renda de Gaza. (R7, Terra, G1, UOL, Gazeta do Povo)
Os altos e baixos do imobiliário dos EUA. O mercado imobiliário dos Estados Unidos se prepara para um cenário de juros mais baixos, com a expectativa de que a taxa básica caia para cerca de 3% até o final de 2026. A projeção anima investidores de ativos reais, já que o crédito mais acessível tende a impulsionar os preços de imóveis e infraestrutura. O setor de escritórios, que sofreu uma forte correção com quedas de até 50% nos valores em regiões centrais, começa a atrair interesse novamente. Em outra frente, o presidente Donald Trump assinou uma ordem executiva para coibir a compra de casas unifamiliares por grandes investidores institucionais, com o objetivo de preservar o estoque de imóveis para famílias e facilitar o acesso à casa própria. (Exame, Money Times)
Estamos de olho
Expectativa de queda na Selic anima o imobiliário. Com a perspectiva de crédito mais acessível para compradores e investidores, com redução da taxa de juros de 15% para 12,25%, alternativas ao financiamento tradicional ganham força. O consórcio imobiliário, por exemplo, registrou um aumento significativo na venda de cotas em 2025, consolidando-se como uma opção de compra planejada e sem juros. Para investidores, o imóvel continua sendo visto como um ativo de proteção patrimonial, capaz de gerar renda passiva com aluguel e valorização a longo prazo, especialmente em um ambiente de incertezas econômicas e ano eleitoral. (G1, Terra, Blue Studio Express)
A atuação de Wagner Moura no mercado imobiliário. O ator indicado ao Oscar 2026, exemplifica tanto o potencial de ganho quanto o risco do investimento imobiliário. Seu apartamento em um edifício histórico de Salvador, comprado por cerca de R$ 600 mil em 2010, hoje é avaliado em R$ 2 milhões, uma valorização de quase 250%. Por outro lado, o ator enfrentou uma batalha judicial em 2021 após uma inquilina de outro imóvel,no Rio de Janeiro, deixar de pagar o aluguel de R$ 18 mil por mês durante um ano, acumulando uma dívida que ultrapassou R$ 261 mil. (Terra)
Isenção de IR no imobiliário não deve virar ‘aposta’ para consumo, diz VP de Habitação da Caixa (InfoMoney)
Piscinas suspensas e com visores de vidro se tornam tendência em projetos de luxo (Veja)
Operação de ‘carros voadores’ deve aquecer imobiliário na Zona Norte de SP (Exame)
Corretoras de imóveis que se tornam mães conquistam isenção de anuidade do COFECI (Bem Paraná)
Agenda
Pague menos nos ingressos do CUPOLA Summit 2026. Realize sua compra com o cupom de desconto de 10% do Imobi Report! . A 5ª edição do evento que transforma o mercado imobiliário acontece em Curitiba (PR), entre os dias 20 e 22 de maio. (CUPOLA Summit)
Imersão CUPOLA Lançamentos. Gestores de imobiliárias e incorporadoras com foco em lançamentos se reúnem em São Paulo para a Imersão CUPOLA Lançamentos. O evento de três dias (de 15 a 17 de junho) é desenhado para líderes que buscam aprimorar a performance de suas operações, com palestras sobre modelos de gestão, mentorias em grupo para discutir desafios estratégicos e visitas técnicas a uma imobiliária e uma incorporadora de referência. (Imersão CUPOLA Lançamentos)
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