A empresa Redfin foi adquirida recentemente pela Rocket Mortgage por US$ 1,75 bilhões. Apesar da alta cifra para os padrões brasileiros, esse é o mesmo valor do IPO da Redfin na Nasdaq em 2017.
O valor total da empresa se manteve, mas a desvalorização para o investidor foi de quase 40% no período. Um investidor que tivesse adquirido U$ 100 de ações da Redfin em 2017 teria apenas U$ 58 na venda da empresa em 2024, devido à forte diluição do papel que teve que emitir mais ações durante o período.
O especialista do mercado imobiliário americano e palestrante do Cupola Summit 2024, Mike DelPrete, fez uma análise profunda sobre o case da Redfin em um artigo recente, trazendo reflexões sobre os desafios enfrentados pela empresa e as lições para o setor neste link.
O modelo da Redfin e seus desafios
O grande diferencial da Redfin sempre foi sua tentativa de “verticalizar” a experiência de compra e venda de imóveis. Diferentemente de um marketplace como o Zillow, que conecta compradores e vendedores com corretores independentes, a Redfin contratava seus próprios corretores e oferecia comissões reduzidas, apostando que o ganho de eficiência e a tecnologia compensariam essa diferença de receita.
O problema desse modelo é que ele exigia uma escalabilidade difícil de alcançar. Corretores assalariados são um custo fixo alto, e o volume de transações precisava crescer constantemente para manter a operação sustentável. Em um mercado imobiliário aquecido, a empresa conseguiu expandir e justificar suas projeções agressivas. Mas, com a alta de juros e a desaceleração das vendas, ficou evidente que os números não fechavam.
Além disso, a Redfin também tentou entrar no mercado de iBuying, adquirindo imóveis para reforma e revenda rápida. Essa estratégia já havia sido um desastre para a Zillow, que abandonou o modelo em 2021 após prejuízos bilionários. A Redfin persistiu, mas acabou enfrentando os mesmos desafios: margens baixas, alto risco financeiro e pouca flexibilidade em períodos de queda nos preços dos imóveis.
Valuation estagnado e venda da empresa
Com a deterioração dos resultados financeiros e a crescente pressão do mercado, a Redfin viu seu valor de mercado despencar. No auge, em 2021, a empresa chegou a valer mais de US$ 7 bilhões. Agora, foi vendida por um valor semelhante ao de 2018, um indicativo claro de que o mercado já não acreditava mais no potencial de crescimento do modelo.
Esse movimento reforça um padrão que temos visto em diversas proptechs: a promessa de revolucionar o setor imobiliário muitas vezes esbarra na realidade de um mercado altamente fragmentado, dependente de interações humanas e com margens menores do que as grandes empresas de tecnologia tradicionalmente buscam.
O que o caso Redfin ensina para outras proptechs?
O insucesso da Redfin deixa algumas lições importantes para as startups imobiliárias e para o mercado como um todo:
Crescimento sem rentabilidade não sustenta um negócio a longo prazo. Empresas que dependem exclusivamente de captar capital para operar enfrentam grandes riscos quando o cenário econômico muda.
O mercado imobiliário tem limitações estruturais que desafiam a disrupção total. Modelos que tentam eliminar completamente o papel dos corretores ou mudar drasticamente a estrutura de comissões enfrentam forte resistência e dificuldades na execução.
Modelos híbridos podem ser mais eficazes. Empresas que combinam tecnologia com a expertise humana, sem depender exclusivamente de um lado ou de outro, tendem a ter maior resiliência em momentos de crise.
A diversificação precisa ser cautelosa. A entrada da Redfin no iBuying foi um erro estratégico que agravou seus problemas financeiros. Expandir um modelo de negócio exige validação cuidadosa antes de escalar.
O caso Redfin reforça que, no mercado imobiliário, inovação precisa vir acompanhada de viabilidade econômica e adaptação à realidade do setor. A busca por eficiência e tecnologia é essencial, mas a estrutura do mercado ainda impõe limites para mudanças radicais.
Olhando para o futuro, as proptechs que conseguirem equilibrar tecnologia, experiência do cliente e sustentabilidade financeira serão as que realmente terão impacto duradouro no setor. A disrupção do mercado imobiliário não virá apenas de promessas ousadas, mas de modelos que realmente entregam valor de forma sustentável.
The post A venda da Redfin nos Estados Unidos e as lições para o mercado imobiliário appeared first on Imobi Report.
