O Governo Federal prepara o anúncio da faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida. O programa deve elevar o valor máximo de imóveis financiados por meio do programa, dos atuais R$ 350 mil para R$ 500 mil. A faixa 4 deve atender famílias com renda mensal de R$ 8 mil a R$ 12 mil e ataca o gargalo de crédito que a classe média vem enfrentando. Os juros do financiamento devem ficar na casa dos 10%, acima da média das faixas inferiores do programa, mas mais competitivo do que alternativas disponibilizadas pelos bancos.
O volume de crédito a ser oferecido deve ser de R$ 20 bilhões, sendo R$ 15 bilhões do Fundo Social do Pré-sal e mais R$ 5 bilhões em recursos da Caixa Econômica Federal. O Governo Federal também deve provisionar R$ 3 bilhões em recursos para uma linha de crédito para reforma de imóveis. Os juros nesta modalidade devem ficar em 3% ao mês.
A medida surge num momento de baixa popularidade do Governo Lula, especialmente junto à classe média. A Casa Civil já vinha estudando a viabilidade da faixa 4 desde o ano passado, mas acelerou o passo frente à queda acentuada na aprovação presidencial. A proposta foi criticada pelo jornal O Globo, em editorial publicado nesta segunda-feira (24). O texto afirma que a criação de uma faixa 4 “representa uma contradição com o objetivo original do programa, lançado para atender à população de baixa renda”.
O editorial traz críticas mais estruturais ao programa. Com relação ao componente urbanístico, diz que o MCMV tem distorções ao “incentivar a construção de novas moradias a baixo custo, em geral conjuntos habitacionais em periferias sem infraestrutura de serviços e transportes”. E defende que a política habitacional deveria repensar a ocupação das cidades, estimulando que as incorporadoras desenvolvam projetos em áreas mais centrais. Cita, como exemplo, o Programa Requalifica Centro, da Prefeitura de São Paulo. Criado em 2021, planeja abrigar 220 mil moradores no Centro da cidade até 2031, a partir de um conjunto de simplificações tributárias como perdão de dívidas de IPTU, isenção de 3 anos para edifícios reformados, redução de ISS para projetos e obras e isenção do ITBI.
Já o Valor Econômico aponta que o conjunto de ações do Governo mirando a classe média vão contra os esforços do Banco Central para conter a inflação. O texto cita, além da faixa 4 do MCMV, o aumento do limite de isenção do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) para R$ 5 mil, o novo empréstimo consignado para trabalhadores do setor privado e o saque do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para quem optou pelo saque-aniversário e foi demitido. Segundo a reportagem, “o problema é que um crescimento na faixa de 3% está acima do potencial da economia brasileira, da ordem de 2,5%. Essa espécie de superaquecimento gera inflação”.
Vendas e Locação
A conta que não fecha. Levantamento realizado pelo portal R7 com os dados do Índice FipeZap mostra que o preço médio de venda de imóveis residenciais no Brasil subiu 25,8% em 5 anos. Em 2019, um apartamento de 45m² custava, em média, R$ 323.820. Em 2024, esse valor passou para R$ 407.418,75. Já a remuneração média do brasileiro passou de R$ 2.927 para 3.225, segundo dados da Pnad/IBGE, o que representa um aumento de 10,18%. Especialistas citam que o sonho da casa própria fica, progressivamente, mais distante. A 3ª edição do Anuário DataZAP confirma que a faixa de preço é o aspecto mais relevante na busca por um imóvel, com 98% dos participantes privilegiando esse fator.
O impacto da nova alta na Selic no juro imobiliário. Na semana passada, o Copom elevou a taxa Selic para 14,25%. Conforme a coluna de Míriam Leitão, em O Globo, historicamente, uma elevação de 1 ponto percentual resulta em um aumento médio de 0,43 ponto percentual nas taxas de financiamento imobiliário ao longo de seis meses. Especialistas afirmam, inclusive, que a variação na área imobiliária é menos intensa do que em outras modalidades de crédito. Já representantes do mercado imobiliário consultados pela coluna dividem opiniões: alguns acreditam que o setor seguirá pujante, enquanto outros temem grande impacto na compra de imóveis. Em matéria patrocinada pelo Cofeci, a revista Exame ressalta que o mercado imobiliário desafia juros altos e mantém crescimento.
Atraso na concessão de financiamento pode se repetir em 2025? A demora na liberação de financiamentos imobiliários pela Caixa afetou milhares de famílias no ano passado. Para entidades do setor, há um problema sistêmico, que pode se repetir neste ano. De acordo com a Abrainc, o aumento de 42% no valor dos lançamentos para o segmento médio e alto padrão em 2024 vai ocasionar um aumento na demanda e financiamento imobiliário nos próximos três anos. A instituição defende medidas que estimulem o investimento por clientes institucionais, como o FGTS e Fundos de Pensão, para evitar a retração do setor. Na contramão, os empréstimos aos profissionais CLT com a utilização do FGTS, liberados na semana passada, já somaram 40 milhões de simulações. Especialistas afirmam que aumentará o endividamento dos trabalhadores.
Por que lutar pela comissão de 6%. O podcast Modo Avião desta semana é com o CEO da Lopes Urban, Ademir Gusmão. O economista está à frente da única unidade da Lopes em São Paulo que é sócia da franqueadora. Em 2024, ele alcançou o resultado de 80% dos negócios fechados com comissões entre 5,5% e 6%, o que garantiu uma ótima rentabilidade para a unidade. Ele também comentou sobre os resultados expressivos da Rede Lopes, que finalizou o 3º trimestre de 2024 com R$ 9,7 bilhões em transações imobiliárias, um crescimento de 25% sobre o mesmo período de 2023. Gusmão ainda compartilhou sua vivência como corretor de imóveis e gestor experiente. O bate-papo foi conduzido pelo CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, Rodrigo Werneck, e está disponível no Spotify e no Youtube.
Verde agrega valor a projetos de alto padrão. No segmento de alto padrão, o verde tem sido identificado como um elemento desejável que agrega valor. Algumas das construtoras mais prestigiadas do país tem abusado da chamada arquitetura biofílica, em que a vegetação é tão importante quanto os itens de lazer ou vagas de garagem. E não se trata apenas do verde nas áreas comuns, mas em diversos espaços do empreendimento, inclusive, dentro dos apartamentos e dos escritórios, nos prédios corporativos. Já em cidades do Canadá, Japão e dos Emirados Árabes Unidos observa-se outro movimento, escritórios, que deixaram de ser ocupados depois da pandemia, têm sido transformados em fazendas urbanas. Esses locais produzem dezenas de espécies agrícolas, como morangos, couve-kale e pepinos, e têm ganhado relevância em função das mudanças climáticas, de instabilidades geopolíticas e das greves de agricultores.
Formas de ganhar dinheiro com imóvel encalhado. O Estadão elencou maneiras de ganhar dinheiro ou tomar crédito a partir de um imóvel parado. De acordo com a publicação, é possível rentabilizar o imóvel com o aluguel por curta temporada, uso como garantia para empréstimos ou até mesmo venda por leilão. Na primeira modalidade, a Referência Capital afirma que é possível ter rentabilidade de até 1,4% ao mês com imóveis em plataformas como o Airbnb. Já na utilização do imóvel como garantia para obter crédito há opções disponibilizadas pela fintech Creditas e pela startup Rooftop. Já o imóvel em leilão pode ser uma alternativa adequada para proprietários que não têm dívidas acumuladas e que aceitem preços abaixo do mercado. Recentemente, o Imobi Report também destacou a possibilidade de conversão do imóvel à venda para locação tradicional, como forma de melhorar a captação para esse aquecido segmento.
Aluguel de imóveis rende mais que o dobro da inflação. De acordo com o Índice FipeZap, a variação dos preços dos aluguéis nos 12 meses terminados em fevereiro chegou a 12,92%, mais do que o dobro do IPCA (5,06%) e acima do IGP-M (8,44%). O maior aumento foi observado em Salvador, com elevação de 34,61% nos últimos 12 meses, chegando a R$ 48,33. A economista do DataZap, Paula Reis, afirma que os primeiros meses do ano são marcados por alta demanda por imóveis e pouca oferta, o que resulta em elevações de preços. O índice FipeZAP também apresenta “rental yield”, razão entre o preço médio de locação e o preço pago para comprar um imóvel imóvel. A medida é utilizada por investidores para analisar o quão rentável é este tipo de investimento. No Brasil, os maiores retornos foram identificados em Belém (8,41% a.a.), Manaus (8,39% a.a.) e Recife (8,12% a.a.), enquanto a média brasileira está em 5,84% a.a.
Airbnb envia dados de aluguéis para a Receita Federal. A empresa enviou comunicado à imprensa informando que a Receita Federal solicitou dados relacionados aos rendimentos obtidos por anfitriões a todas as plataformas digitais de viagem no Brasil. A empresa afirmou que enviou dados relativos ao período de 1º de setembro de 2020 a 31 de dezembro de 2024. Segundo o Airbnb, o envio das informações independe do valor de locação e do tempo de aluguel. Ainda sobre os aluguéis de curta temporada, um estudo realizado pela OLX destaca que os golpes relacionados a esse tipo de locação em 2024 diminuíram 59%, na comparação com 2023. Ao todo, foram identificados 3,2 mil incidentes relacionados a anúncios fraudulentos no ano passado. Os estados com mais casos foram São Paulo (27,1%), Rio de Janeiro (14,7%), Bahia (11,6%). Apesar da queda nas ocorrências no país, São Paulo, Paraíba e Rio de Janeiro apresentaram aumentos.
Muito mais eficaz do que fiador. O presidente da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Ibradim, advogado Jaques Bushatsky, aborda, em artigo, os motivos pelos quais a figura do fiador tem deixado de ser utilizada no Brasil. Ele também discorre sobre a “cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento”, prevista na Lei nº. 11.197/05. De acordo com Bushatsky, essa possibilidade foi aguardada por diversos agentes, até que surgissem as janelas de mercado para seu uso e se criassem as condições operacionais para a implantação. No ano passado, essa inovação foi trazida ao mercado pela CredAluga. No texto, o autor comenta o porquê essa modalidade agrada a diversos perfis de locatários.
Reposicionamento de uma imobiliária tradicional. A Opção Imóveis, imobiliária de Maringá (PR), completa 30 anos em 2025. Muito mais do que apenas celebrar esse marco, a empresa está passando por um processo de reposicionamento de marca, com o objetivo de repensar a organização para as próximas três décadas. Entre as diversas estratégias e iniciativas que já estão sendo implementadas, destacam-se um programa de assessoria dedicado a um grupo seleto de clientes proprietários, um podcast e o reforço às mídias sociais.
Má gestão financeira de corretores afeta imobiliárias. Assim como outras atividades desempenhadas de forma autônoma, a corretagem exige uma boa organização financeira. Especialistas consultados pelo Imobi Report destacam que o corretor que enfrenta problemas financeiros tende a cometer mais erros, aceitar taxas de comissionamento menores e afetar o ambiente organizacional. Os entrevistados apresentaram cinco dicas aos corretores que buscam se organizar e traçar um planejamento financeiro, o que acarreta reflexos positivos na vida de seus familiares, colegas e nos resultados alcançados pela imobiliária.
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Construção e Incorporação
Cyrela fechou 2024 com ROE de 20,9%. O retorno sobre o patrimônio líquido (ROE, na sigla em inglês) alcançado pela Cyrela aumentou 7,5 pontos percentuais em relação ao registrado em 2023. Para o co-CEO da incorporadora, Raphael Horn, o resultado representa a conquista de um sonho, embora ele não espere superar essa marca no futuro. O executivo expressa preocupação com o cenário econômico. No 4º trimestre de 2024, a companhia registrou lucro líquido de R$ 497 milhões, alta de 100% sobre o mesmo período do ano passado. O lucro líquido em 2024 foi de R$ 1,6 bi, alta de 75% em um ano. Outro recorde foram as vendas, que aumentaram em 44% no último ano, para R$ 9,3 bilhões. Se você quer saber mais informações sobre as estratégias por trás desses resultados, não pode perder o Gestão de Vendas Lançamentos, treinamento exclusivo da CUPOLA. O diretor comercial da Cyrela, Orlando Pereira, será um dos mentores dessa imersão.
Urbe.me e GCS Capital se unem para dar crédito a construtoras. As empresas esperam levantar R$ 50 milhões em crédito. Os recursos vão ser captados de pessoas físicas e jurídicas por meio de fundos de investimento em direitos creditórios. Com custo da construção e juros elevados, torna-se difícil para empresas de menor porte obter financiamento com os bancos; a parceria mira neste público. Enquanto a Urbe.me é uma fintech, a GCS é uma gestora financeira voltada ao setor imobiliário e ao middle market.
Digitalização em SP acelera aprovação de construção em 23 dias. Conforme estimativa do governo do estado, a digitalização de todos os documentos do Grupo de Análise e Aprovação Habitacionais diminuiu o prazo médio para aprovação dos projetos de 131 dias para 108. Na capital, um decreto publicado pelo prefeito Ricardo Nunes, que regulamenta a revisão da Operação Urbana Faria Lima, liberou o mercado para injetar R$ 3 bilhões na construção de novos prédios na avenida. Agora, o setor imobiliário vai poder adquirir títulos que conferem direito à ampliação, construção ou reconstrução de edifícios na região. Já em Pinheiros e Tatuapé, moradores questionam as revisões de tombamento que possibilitam a demolição de imóveis antigos para a construção de empreendimentos imobiliários.
A.Yoshi apoia construção de Parque Tecnológico. A construtora paranaense destinou R$ 12 milhões para a construção de um parque tecnológico na UEL (Universidade Estadual de Londrina). O polo de inovação terá 2 mil m², que já está em fase de obras. Além da quantia, a A.Yoshii General Construction vai liderar a execução da construção. Anteriormente, a empresa já havia doado o projeto arquitetônico das obras de reforma do prédio Reynaldo Ramon, da universidade. O prédio tem cerca de 10 m² e deverá abrigar pesquisadores, empresas e startups.
Como as incorporadoras escolhem seus projetos? Em artigo para o Imobi Report, a fundadora e CEO da incorporadora Weefor, Maria Eugenia Fornea, comenta três formas para definição dos produtos imobiliários:contratação direta de um arquiteto ou escritório, contratação direta com sprints imobiliários e concursos de arquitetura. A empresária defende que, independentemente do formato escolhido, é essencial que incorporadoras e desenvolvedores imobiliários considerem a inteligência coletiva como parte do processo de decisão.
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Estamos de olho
Preso corretor suspeito de vender o mesmo imóvel a várias pessoas. Daniel Neves da Silva, conhecido como Daniel Sorriso, atuava em Navegantes, no Litoral Norte de Santa Catarina. Ele foi indiciado por estelionato e apropriação indébita, pois também não repassava os valores obtidos com a extorsão aos proprietários dos imóveis. Ele foi preso preventivamente na semana passada e teve R$ 540 mil bloqueados pela Justiça. Segundo a Polícia Civil, uma das vítimas relatou prejuízo de R$ 212 mil. Conforme investigação, Daniel também recolhia somas em dinheiro para supostamente arcar com taxas de ITBI e IPTU.
STJ valida ITCMD sobre valor de mercado em holding. Segundo especialistas, a decisão da 2ª turma do Superior Tribunal de Justiça ameaça uma das vantagens desse instrumento no planejamento sucessório, que é a integralização do patrimônio pelo valor da compra, resultando em uma base de cálculo menor do imposto. De acordo com os ministros da turma, a autorização para a Fazenda fazer o cálculo com base no valor de mercado está no artigo 148, do Código Tributário Nacional. O dispositivo diz que, quando o cálculo do tributo tiver por base o valor ou o preço de bens, arbitrará aquele valor ou preço sempre que sejam omissos ou não mereça fé nas declarações.
Agenda
Masterclasses sobre lançamentos começam hoje! Se você quer entender o cenário de lançamentos imobiliários de 2025, participe dessas aulas on-line, que ocorrem nesta terça, quarta e quinta-feira (25, 26 e 27/03), às 11h. Não perca a chance de aprender com quatro grandes nomes do mercado: Rodrigo Werneck, CEO e estrategista-chefe da CUPOLA; Brayann Germano, da Felicità Imóveis; Felipe Melnick, da Melnick Incorporadora; e Marco Roennau, da Gralha Imóveis. O valor está imperdível, apenas R$ 29,90. Garanta agora a sua participação!
Senna Tower no CUPOLA Summit 2025. Que tal conhecer as estratégias de um dos empreendimentos mais icônicos do mercado brasileiro? No encontro que abre as portas para o futuro no imobiliário, haverá um conteúdo exclusivo da FG Empreendimentos, responsável pelo projeto inspirado no tricampeão mundial de Fórmula 1, Ayrton Senna. Não perca essa oportunidade e adquira o seu ingresso com o cupom de 10% de desconto para os leitores Imobi Report. O CUPOLA Summit 2025 acontece nos dias 16 e 17 de maio, em Curitiba. O evento conta com o patrocínio da Alpop, entre outros grandes apoiadores.
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